这几天，“烂尾楼”购房者停贷事件正在发酵，涉及的楼盘已达到了三位数，涉及的购房者超过了五位数。期间，也有记者朋友咨询我这个问题，我没有解答。原因就是这个问题比较复杂，一句话两句话说不明白，若是引起误读那是有风险的。
作为行政法学者和不动产维权专业律师，有责任联系社会热点问题研究提出自己的意见，供有关方面参考。所以 ，我今天写了这篇文章，把这个问题捋一捋，希望对解决问题有所帮助。
一、何为“烂尾楼”？
所谓“烂尾楼〞，是民间对于迟迟不能竣工并已停工的房屋工程的简称，现有的法律条文中并没有这个称谓。
广义的来说，只要是房屋建筑超过预期而没有竣工，都可以称之为“烂尾楼〞。而狭义的来说，现在人们所说的“烂尾楼”仅是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。
从“烂尾楼”的定义，我们可以看到自人类开始会建造楼房开始，有按计划竣工的喜悦，就有迟迟不能竣工，而停工甚至报废的形成“烂尾楼〞的烦恼。虽然“烂尾楼”并非今天才有，但发展到现在这么大的规模以致损害公众利益是需要多层次反思的。
出现这么大范围的“烂尾楼”其直接原因是开发商转移了资金。其次，作为贷款发放和资金结算与流动的银行难辞其咎，而当地政府对房地产市场的管理也是存在问题的。
二、集体停贷事件合法与否？
如何认识数以万计集体宣布暂停还贷的行为？这几天法律界也是分歧比较大的，犹如百年前的农民运动，有人说“好的很”，也有人说“糟的很”。
对此，我认为这些购房者目前为止的行为是在法律许可范围内依法行使不安抗辩权的合法行为。
所谓不安抗辩权，根据《民法典》第527条的规定，是指应当先履行债务的当事人有确切证据证明对方丧失或者可能丧失履行债务能力时所享有的中止履行合同义务之权利。当事人中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力且未提供适当担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务，中止履行的一方可以解除合同并可以请求对方承担违约责任。
从已公开的集体停贷事件中的购房者的诉求来看，绝大多数是希望开发商尽快复工、交房。
购房者宣示的停贷理由中除了开发商、地方住建监管部门等主体的责任外，还指出涉案的银行作为贷款方存在着违法行为。多数涉案银行存在的问题有：放贷前对相关项目的可行性尤其是开发商的资信审查没有到位；违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款；将按揭贷款资金违规划入非监管账户；未依法积极履行资金监管方义务，导致预售资金支出不明等。甚至有的银行是先放贷，后办手续。
购房者面对所购房屋所在的项目停工多日，复工无望，交房无期，其担心与愤怒的心情，应该是可以理解的。购房者采取集体停贷的这种行为并不违反法律的禁止性规定，应当是有效的合法维权行为。
三、下一步怎么办？
“烂尾楼”范围如此之广，解决起来存在难度，购房者的维权也面临着多种风险，怎么办呢？我还是讲一句老话，凡事有因则有果，要找准责任方，如治病一样的对症下药，方能有效。
第一，尽一切可能维护购房者的合法权益。
一般情况下购房者对于“烂尾楼”的发生不负有责任。实事求是的讲，购房者无论是为了购房自住还是用于投资与资本保值，在购房和按揭贷款合同中都处于一种被动的弱势地位。法律对于保护弱势群体的合法权益在立法中就已经明确，而在执法、司法中加以落实具有十分重要的意义，这是构建和谐社会，维系社会稳定的基础。
但是，在各地采取措施努力解决“烂尾楼”时，购房者需要理性的积极的予以配合。不仅不要有亲者痛，仇者快的极端行为，更要防止行为过激，激化矛盾或造成损失扩大或授人以柄，维权功亏一篑。
第二，坚决采取措施，防止“烂尾楼”的情况扩大。
对于烂尾楼的问题，国家有关部门早有发现，也想努力控制。因此在2022年1月29日，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会三部委联合印发的《关于规范商品房预售资金监管的意见》（以下简称《意见》）。
该 《意见》指出，商品房预售资金监管是商品房预售制度的重要组成部分。近期，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，严重侵害了购房人合法权益。而三部委制定《意见》的初衷是：为了保障房地产项目竣工交付，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。
该 《意见》下达之后，多数地方认真执行了，就没有发生新的“烂尾楼〞。也有的地方没有认真执行，导致发生新的“烂尾楼”现象。对此要坚决问责，不仅涉案的政府、银行要承担新发生的烂尾楼的全部责任，还应当追究滥用职权者的法律责任。
第三，根据“烂尾楼〞的情况，分门别类分别采取相应的对策。
在已经暴露的“烂尾楼”当中，情况并不完全一致，需要因地因楼制宜采取针对性有效措施才能解决。对此，我的建议是：
1，复工。
涉案的楼盘竣工需要的工程量如果不是太多，最优的方案是予以复工。施工企业还在的，地方政府应当责令其立即复工；原施工企业已经撤离的，当地政府可以选择有实力的施工企业接盘尽快复工。
复工的主要难题是所需资金从何而来？我认为可以依法多管齐下，包括依法动用刑事手段追回抽逃的资金，责成怠于履行监管义务的银行垫付等手段。
产生烂尾楼的原因中，地方政府负有渎职责任的要主动承担责任，例如复工的所需资金中，地方政府可以在已收土地出让金的范围内垫付相应的资金。
2，解除合同。
如涉案的楼盘已施工的工程量不大的情况下，可以选择解除合同的方案。按照最高法的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，把贷款合同看成买房合同的附属合同，因为烂尾，致使买房的“合同目的”没有办法实现，申请解除买房的主合同和附属的贷款合同，从而解除购房者的还贷义务。
选择解除合同方案的最大困难是购房者和银行的已有损失如何挽回即购房者的首付款和已还贷款的损失怎么办？有关银行的合法权益如何保护？
解决的办法是：
甲，购房者的购房和按揭合同解除后，涉案楼盘所在的地方政府，可以依法收回土地使用权和没收在建工程，重新依法出让，所得款项用于弥补购房者和相关银行的经济损失。
乙，涉案银行可以作为民事主体采取但不限于依法要求执法机关或者诉请司法机关追回开发商挪用走的资金。
四、解决“烂尾楼〞的问题的关键在于夯实政府的责任。
有朋友对我讲，你提的意见很好，问题是谁来做，我是很肯定的回答：“政府应该有作为并且也有责任”。
我认为地方政府有尽快依法采取一切可以采取的手段解决“烂尾楼〞的义务，不仅仅是因为地方党委政府有保稳定守土有责的义务，还因为发生“烂尾楼”的地方，其行政机关都是有过错的。
“ 烂尾楼”发展到今天的规模，可谓是冰冻三尺，非一日之寒，与我们的行政机关在发展理念上，存在的误区有很大关系。总结经验教训的时候，有两个问题不能不说。
第一，把房地产业作为支柱产业的口号是20年前提出来的，虽然后来中央政府做了更正，但从上到下对这个问题并没有认真的总结教训，相关的政策执行上也没有纠偏，其中的原因是多方面的。
房地产业作为支柱产业带来的第一个效果就是土地财政的出现，许多地方政府从那以后热衷于拆房卖地，已成尾大不掉之势。即使是近年来国家提出城市更新的策略后，一些地方大拆大建仍然没有停止。
第二，改善营商环境最关键的是法治环境，首先就要表现在法律面前人人平等。而我们现在看到出现“烂尾楼”的这些开发商，过去哪一个不是地方政府的座上宾？
“吃小灶〞，享受特殊优惠待遇，往往就成为了他们抽逃资金的保护伞。这中间有极少数公务员有着个人的利益在里面，而大多数责任人可能是法治意识问题。
从我了解的情况，每一个“烂尾楼”的发生都是有迹象可查的，也正是由于上述原因没有得到及时的调查处理。“小洞不补，大洞吃苦”，如今该是这些地方政府亡羊补牢，尽快堵住缺口的时候了。
王才亮简介：
学者型律师，北京市才良律师事务所主任，北京航空航天大学法学院、人民大学律师学院兼职教授，中国建设管理与房地产法研究中心执行主任，中华全国律师协会宪法与行政法专业委员会顾问。出版专著三十余本，发表论文百余篇。2010年获《时代周报》时代人物，《中国律师》杂志年度新闻人物。2011年获《中国新闻周刊》“影响中国年度人物”；《南方人物周刊》“50名中国年度魅力人物”。
编辑：楚予、专题统筹：秦前松
